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"La première étape consiste à savoir identifier un bien pas cher au milieu d’une offre pléthorique.
Le premier critère incontournable : LE PRIX !
Ce qui est intéressant, c’est de comparer la prétention du vendeur que vous affrontez par rapport à la prétention de l’ensemble des vendeurs situés sur votre code postal, à un instant T.
En clair, en tant qu’acheteur, nous voulons savoir à combien en moyenne les vendeurs attaquent leur mise en vente au niveau du ratio prix au m² immobilier.
Chaque annonce que vous analysez, peut donc être classée dans deux groupes :
- Les annonces sur cotées
- Les annonces sous cotées
A vous de choisir le groupe dans lequel vous allez prospecter…
Il n’y a pas de secret : si vous désirez acheter moins cher, votre vendeur doit être, à la base, fragile avec un bien situé sur un marché local où le pouvoir et la force des acheteurs et des vendeurs sont équilibrés et non en déséquilibre à la hausse, comme cela a été le cas entre 2002 et 2006.
Deuxième vérité : lorsque vous maîtrisez les prix médians de votre zone géographique, le rapport de force dans la discussion change en votre faveur. En effet, dès qu’un vendeur exige un prix supérieur à la médiane, il est en position de faiblesse, car vous l’amenez immédiatement sur le terrain de la justification de la surcote. Or, la plupart du temps, il n’en a pas la moindre idée…
Définir vos besoins et votre recherche
Sans savoir précisément ce qui vous ferait craquer, à un moment ou à un autre, il faudra déterminer ce que vous souhaitez acheter. Vos recherches doivent donc être orientées par rapport à un cahier des charges basique que vous devez définir.
Voici une liste pour vous donner des idées.
Maison ou appartement ?
Campagne ou ville ?
Neuf ou ancien ?
Facilités d’accès en transport en commun, gare, station de bus ?
Proximité de votre lieu de travail ?
Ecoles, commerces, parcs, espaces verts ?
Absence de nuisances ?
Centre ville pour les appartements ou périphérie ?
Lotissement ou terrain hors lotissement pour les maisons ?
Matériaux bois, brique, béton ?
Petit ou grand jardin ?
Nombre de pièces, de chambres, de salles de bains, présence d’un garage?
Imaginez qu’une annonce vous plaise
Réflexe immédiat ? Repérer la surface du bien et son prix de vente ! Un rapide calcul vous permet de savoir quel est le prix au m².
Vous foncez sur www.cotation-immobiliere.fr et vous récupérer la cote du code postal. La plupart du temps, en dehors des toutes petites surfaces (les studios de moins de 25 m²), il est inutile de rentrer la surface exact du bien. Je choisis presque toujours le critère TOUTE SURFACE CONFONDUE.
Vous comparez la prétention du vendeur de votre annonce, avec celle des vendeurs de votre code postal.
Vous identifiez le niveau de décote ou surcote.
EN SYNTHESE
1 - Utiliser internet pour trouver des biens à acheter qui vous intéresse.
2 – Analyser les prix de vente en les comparant à la surface habitable
3 – Comparer les prix au m² de vos annonces à celui de la valeur médiane de votre code postal
4 – Faire une liste des biens regroupant vos deux premiers critères, à savoir votre intérêt et le prix de vente au m² attractif
La deuxième étape repose sur l’appréciation subjective de la valeur des biens immobiliers
Cotes et décotes
L’immobilier est un marché…
Cela signifie que des acheteurs et des vendeurs s’affrontent, les prix de transaction étant la résultante de cette bataille.
En tant qu’acheteur, votre question fondamentale est la suivante : quel est le juste prix de ce logement ?
L’objectif est toujours le même. Chercher à « pourrir » votre vendeur en lui mettant sous le nez tout ce qui ne va pas et va exiger des travaux. Donc tout ce qui peut vous aider à faire baisser votre prix d’achat. Attention, le bien parfait n’existe pas. Il va falloir arbitrer en fonction des différents critères. Choisir son logement principal, c’est presque comme trouver un partenaire amoureux dans la vie. La plupart du temps, il faut mettre un peu d’eau dans son vin…
Lorsqu’on achète une maison, il faut systématiquement envisager l’hypothèse de la revente. Il faut en permanence se reférer aux prix moyens au mètre carré du secteur, afin d’évaluer le niveau de déconnexion de l’offre par rapport aux autres. Enfin, il faut mesurer ce qui est offert à la vente et non ce qu’il est possible d’obtenir moyennant travaux et finances !
La conclusion de tout ceci ? Une fois que vous avez passé la barrière des filtres quantitatifs avec les prix au m², il vous faut procéder de la même manière au niveau qualitatif en éliminant systématiquement tout ce qui est bancal, le plus vite possible.
Et pour 95% des visites, il y a toujours un problème assez gros ! Tout dépend de vos exigences…
C’est à ce prix que vous pouvez espérer acheter une maison qui se revendra facilement, qui ne vous coûtera pas inutilement des années de salaire en plus et surtout, avec un bon niveau de prestation pour toute la période où vous l’utiliserez."
"De plus en plus souvent les acquéreurs de biens immobiliers sous soumis à un PACS.
Afin d'acquérir dans les meilleures conditions, il est insipensable de connaitre les règles particulières découlant de ce statut.
Près d'une union sur trois se concrétise aujourd'hui par la conclusion d'un pacs. Si l'achat d'un bien immobilier n'est jamais une opération anodine, cela est d'autant plus vrai quand les acquéreurs sont pacsés.Il est nécessaire de les connaitre précisement. L'acquisition doit en effet être réalisée dans le respect de la situation propre à chaque couple.
Pour un pacs conclu avant le 1er Janvier 2007, les biens immobiliers acquis à titre onéreux pendant la durée du pacte sont présumés indivis pour moitié. Cette règle s'applique que l'acquisition soit faite par un partenaire seul ou par les deux partenaires. La présomption de propriété peut ainsi s'appliqué à l'insu de l'autre partenaire qui deviendra propriétaire même si ce n'était pas son intention .
Il s'agit seulement d'une simple présomption qu'il est possible d'écarter.
Ainsi si un partenaire acquéreur désire que la propriété du bien lui soit exclusive, l'acte d'acquisition devra à cet effet comporter une clause écartant la présomption d'indivision.
De même, si les deux partenaires acquièrent un bien immobilier ensemble, et désirent que sa propriété se répartisse entre eux autrement qu'à hauteur de moitié, une clause précisant les proportions de chacun devra figurer dans l'acte d'acquisition.
Pour un pacs conclu à partir du 1er Janvier 2007, les partenaires peuvent choisir entre deux régimes: le régime séparatiste et le régime de l'indivision des acquêts. Si aucun choix n'a été prévu dans la convention, la loi choisit au lieu et place des partenaires et les soumet d'office au régime séparatiste. Chacun des partenaires conservera alors la propriété des biens dont il fait fait l'acquisition.Si un partenaire achète seul un bien immobilier, il sera seul propriétaire. En cas d'achat en commun, les parteznaires indiqueront dans quelle proportion la propriété du bien doit se répartir entre eux. "
